La plusvalía inmobiliaria se calcula sobre la diferencia entre el precio de venta y el precio de adquisición, pero el número de años de tenencia modifica radicalmente el impuesto final. Con la reforma 2026, el plazo de exención total del impuesto sobre la renta pasa de 22 a 17 años, mientras que las contribuciones sociales aumentan a 18,6 % frente al 17,2 % en 2025. Medir con precisión la duración de la tenencia y sus efectos sobre cada componente fiscal permite elegir el momento adecuado para vender.
Reducciones por duración de la tenencia: tabla comparativa 2025 y 2026
El baremo de reducción difiere según se hable de impuesto sobre la renta (tasa fija de 19 %) o de contribuciones sociales. La reforma 2026 acorta la duración necesaria para la exención total en el impuesto sobre la renta, pero mantiene un calendario distinto para las contribuciones sociales.
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| Duración de la tenencia | Reducción IR (antes de 2026) | Reducción IR (a partir de 2026) | Reducción contribuciones sociales |
|---|---|---|---|
| Menos de 6 años | 0 % | 0 % | 0 % |
| De 6 a 10 años | 6 % por año | Tabla acelerada | 1,65 % por año |
| De 10 a 17 años | 6 % por año | Tabla acelerada | 1,60 % a 9 % según tramo |
| 17 años cumplidos | No exento | Exención total IR | No exento |
| 22 años cumplidos | Exención total IR | Exención total IR | No exento |
| 30 años cumplidos | Exención total | Exención total | Exención total |
El paso de 22 a 17 años para el impuesto sobre la renta libera cinco años de tenencia. Un propietario que ha tenido un bien durante 18 años y dudaba en esperar otros cuatro años puede ahora vender sin impuesto sobre la renta. Sin embargo, las contribuciones sociales siguen debiéndose hasta el trigésimo año, lo que mantiene una tributación residual no despreciable.
Entre las métodos propuestos por Ventes Immo, la simulación año por año sigue siendo el enfoque más fiable para identificar el tramo exacto donde la venta se vuelve fiscalmente aceptable.
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Punto de partida del cálculo de la duración de tenencia: las trampas del desmembramiento
La regla general establece el punto de partida en la fecha de adquisición que figura en el acto auténtico. Para una compra clásica, no hay dificultad. El cálculo se complica con los bienes recibidos por donación o sucesión, y aún más con el desmembramiento de la propiedad.
Donación-partición y reserva de usufructo
El BOFiP, actualizado tras la ley de finanzas para 2025, distingue claramente el conteo entre usufructuario y nudo propietario. El nudo propietario cuenta sus años a partir de la donación inicial, no a partir del momento en que recupera la plena propiedad tras el fallecimiento del usufructuario.
Esta precisión lo cambia todo para un bien desmembrado durante varias décadas. Un hijo que recibió la nuda propiedad hace 20 años y recupera el usufructo tras el fallecimiento de un padre puede beneficiarse inmediatamente de la exención total del impuesto sobre la renta, sin esperar 17 o 22 años adicionales.
Sucesión y fecha considerada
Para un bien heredado, el punto de partida es la fecha de apertura de la sucesión (fecha del fallecimiento), no la fecha del acto de partición o de la declaración de sucesión. El precio de adquisición considerado es el valor declarado en la sucesión, lo que reduce mecánicamente la plusvalía bruta si el bien ha sido correctamente evaluado en su momento.
Forfait de trabajos del 15 % después de cinco años de tenencia: condiciones reales
Para los inmuebles construidos tenidos desde hace más de cinco años, el vendedor puede aplicar un forfait del 15 % del precio de adquisición por concepto de trabajos, sin necesidad de presentar ninguna factura. Este forfait aumenta el precio de adquisición y, por lo tanto, reduce la plusvalía bruta.
- El forfait del 15 % se adquiere automáticamente para cualquier inmueble construido que haya sido poseído durante más de cinco años, sin justificante
- No se acumula con trabajos ya deducidos por concepto de ingresos de alquiler (un propietario arrendador que ha deducido trabajos de sus ingresos de alquiler no puede contarlos una segunda vez)
- El vendedor puede optar por retener el monto real de los trabajos si dispone de las facturas y si este monto supera el forfait, siempre que estos trabajos no hayan sido deducidos fiscalmente
En la práctica, el forfait beneficia a los propietarios que no han realizado grandes trabajos o que no han conservado sus facturas. Por el contrario, para un bien muy renovado con facturas, el cálculo real puede ser más favorable.
LMNP y reintegración de las amortizaciones: un cálculo de duración diferente
Desde la reforma 2025, los arrendadores de bienes muebles no profesionales deben reintegrar las amortizaciones deducidas en el cálculo de la plusvalía al momento de la reventa. Este cambio aumenta significativamente el monto imponible, ya que las amortizaciones acumuladas durante años disminuyen el precio de adquisición considerado para el cálculo.
Para un bien explotado en LMNP durante un largo período, las amortizaciones acumuladas pueden representar una parte sustancial del precio de compra inicial. La duración de la tenencia juega entonces un doble papel: permite acumular reducciones por antigüedad, pero también aumenta el volumen de amortizaciones reintegradas.
El arbitraje consiste en comparar la ganancia proporcionada por las reducciones por duración de tenencia con la pérdida relacionada con la reintegración. Vender un LMNP demasiado pronto acumula baja reducción y alta reintegración. Esperar el umbral de exención total (17 años para el IR en 2026) neutraliza al menos el componente del impuesto sobre la renta, pero las contribuciones sociales siguen calculándose sobre la plusvalía aumentada por las amortizaciones.
La duración de la tenencia sigue siendo el principal apalancamiento fiscal para reducir el impuesto sobre la plusvalía inmobiliaria. El paso a 17 años de exención IR en 2026 acelera la ventana de venta óptima para las residencias secundarias y los bienes de alquiler. Para los bienes en LMNP, la reintegración de las amortizaciones impone simular con precisión el efecto neto, año por año, antes de fijar una fecha de cesión.