De meerwaarde van onroerend goed wordt berekend op basis van het verschil tussen de verkoopprijs en de aankoopprijs, maar het aantal jaren van bezit verandert radicaal de uiteindelijke belasting. Met de hervorming van 2026 wordt de termijn voor volledige belastingvrijstelling op het inkomen verkort van 22 naar 17 jaar, terwijl de sociale bijdragen stijgen naar 18,6 % tegen 17,2 % in 2025. Het nauwkeurig meten van de duur van het bezit en de effecten op elke fiscale component maakt het mogelijk om het juiste moment voor verkoop te kiezen.
Aftrekken voor duur van het bezit: vergelijkende tabel 2025 en 2026
De aftrekregeling verschilt afhankelijk van of we het hebben over de inkomstenbelasting (vast tarief van 19 %) of sociale bijdragen. De hervorming van 2026 verkort de benodigde duur voor volledige vrijstelling aan de kant van de inkomstenbelasting, maar behoudt een aparte kalender voor de sociale bijdragen.
Lees ook : Hoe u eenvoudig toegang krijgt tot uw iProf Créteil-account om uw rooster te beheren
| Duur van het bezit | Aftrek IR (voor 2026) | Aftrek IR (vanaf 2026) | Aftrek sociale bijdragen |
|---|---|---|---|
| Minder dan 6 jaar | 0 % | 0 % | 0 % |
| Van 6 tot 10 jaar | 6 % per jaar | Versnelde regeling | 1,65 % per jaar |
| Van 10 tot 17 jaar | 6 % per jaar | Versnelde regeling | 1,60 % tot 9 % afhankelijk van schijf |
| 17 jaar verstreken | Niet vrijgesteld | Volledige vrijstelling IR | Niet vrijgesteld |
| 22 jaar verstreken | Volledige vrijstelling IR | Volledige vrijstelling IR | Niet vrijgesteld |
| 30 jaar verstreken | Volledige vrijstelling | Volledige vrijstelling | Volledige vrijstelling |
De overgang van 22 naar 17 jaar voor de inkomstenbelasting bevrijdt vijf jaren van bezit. Een eigenaar die een goed 18 jaar in bezit had en aarzelde om nog vier jaar te wachten, kan nu zonder inkomstenbelasting verkopen. Aan de andere kant blijven de sociale bijdragen verschuldigd tot het dertigste jaar, wat een aanzienlijke residuele belasting handhaaft.
Onder de methoden voorgesteld door Ventes Immo, blijft de simulatie jaar na jaar de meest betrouwbare benadering om de exacte schijf te identificeren waar de verkoop fiscaal aanvaardbaar wordt.
Ook interessant : Alternatieven en concurrenten om uw films te streamen
Startpunt van de berekening van de duur van het bezit: de valkuilen van de splitsing
De algemene regel stelt het startpunt vast op de datum van verwerving zoals vermeld in de authentieke akte. Voor een klassieke aankoop is er geen probleem. De berekening wordt gecompliceerd met goederen die door schenking of erfenis zijn verkregen, en nog meer met de splitsing van eigendom.
Schenking-verdeling en vruchtgebruik
De BOFiP, bijgewerkt na de begrotingswet voor 2025, maakt duidelijk onderscheid tussen de telling tussen vruchtgebruiker en blote eigenaar. De blote eigenaar telt zijn jaren vanaf de oorspronkelijke schenking, niet vanaf het moment dat hij de volle eigendom terugkrijgt bij het overlijden van de vruchtgebruiker.
Deze precisie verandert alles voor een goed dat gedurende meerdere decennia is gesplitst. Een kind dat 20 jaar geleden de blote eigendom heeft ontvangen en het vruchtgebruik terugkrijgt bij het overlijden van een ouder, kan onmiddellijk profiteren van de volledige vrijstelling van inkomstenbelasting, zonder 17 of 22 extra jaren te hoeven wachten.
Erfenis en datum van vaststelling
Voor een geërfd goed is het startpunt de datum van opening van de erfenis (datum van overlijden), niet de datum van de verdelingsakte of de aangifte van de erfenis. De aankoopprijs die in aanmerking wordt genomen is de waarde die in de erfenis is opgegeven, wat de bruto meerwaarde mechanisch vermindert als het goed destijds correct is gewaardeerd.
Vast bedrag voor werkzaamheden van 15 % na vijf jaar bezit: werkelijke voorwaarden
Voor onroerende goederen die meer dan vijf jaar in bezit zijn, kan de verkoper een forfait van 15 % van de aankoopprijs voor werkzaamheden toepassen, zonder dat er facturen hoeven te worden overlegd. Dit forfait verhoogt de aankoopprijs en vermindert dus de bruto meerwaarde.
- Het forfait van 15 % is automatisch verkregen voor elk onroerend goed dat meer dan vijf jaar in bezit is, zonder justificatie
- Het cumuleert niet met werkzaamheden die al zijn afgetrokken voor de onroerende inkomsten (een verhuurder die werkzaamheden van zijn huurinkomsten heeft afgetrokken, kan deze niet nogmaals tellen)
- De verkoper kan ervoor kiezen om het werkelijke bedrag van de werkzaamheden te behouden als hij over de facturen beschikt en als dit bedrag het forfait overschrijdt, op voorwaarde dat deze werkzaamheden niet fiscaal zijn afgetrokken
In de praktijk is het forfait voordelig voor eigenaren die geen grote werkzaamheden hebben uitgevoerd of die hun facturen niet hebben bewaard. Omgekeerd kan voor een sterk gerenoveerd goed met facturen, de berekening op basis van de werkelijke kosten gunstiger zijn.
LMNP en herintegratie van afschrijvingen: een andere berekening van de duur
Sinds de hervorming van 2025 moeten niet-professionele verhuurders de afschrijvingen die zijn afgetrokken in de berekening van de meerwaarde bij de verkoop herintegreren. Deze wijziging verhoogt het belastbare bedrag aanzienlijk, aangezien de gedurende jaren opgebouwde afschrijvingen de aankoopprijs die in aanmerking wordt genomen voor de berekening verlagen.
Voor een goed dat lange tijd als LMNP wordt geëxploiteerd, kunnen de cumulatieve afschrijvingen een substantieel deel van de oorspronkelijke aankoopprijs vertegenwoordigen. De duur van het bezit speelt dan een dubbele rol: het stelt in staat om aftrekken voor ouderdom te accumuleren, maar het verhoogt ook het volume van heringebouwde afschrijvingen.
De afweging bestaat uit het vergelijken van de winst die wordt verkregen door de aftrekken voor de duur van het bezit met het verlies dat verband houdt met de herintegratie. Een LMNP te vroeg verkopen cumuleert een lage aftrek en een hoge herintegratie. Wachten op de drempel van volledige vrijstelling (17 jaar voor de IR in 2026) neutraliseert ten minste de component inkomstenbelasting, maar de sociale bijdragen blijven berekend op de meerwaarde vermeerderd met de afschrijvingen.
De duur van het bezit blijft de belangrijkste fiscale hefboom om de belasting op de meerwaarde van onroerend goed te verlagen. De overgang naar 17 jaar vrijstelling IR in 2026 versnelt het optimale verkoopvenster voor tweede woningen en verhuurde goederen. Voor goederen in LMNP vereist de herintegratie van afschrijvingen een nauwkeurige simulatie van het netto-effect, jaar na jaar, voordat een datum voor overdracht wordt vastgesteld.