Die Immobilienwertsteigerung wird auf der Grundlage der Differenz zwischen Verkaufspreis und Erwerbspreis berechnet, aber die Anzahl der Jahre des Besitzes verändert die endgültige Steuer radikal. Mit der Reform 2026 wird die Frist für die vollständige Steuerbefreiung von 22 auf 17 Jahre verkürzt, während die Sozialabgaben auf 18,6 % gegenüber 17,2 % im Jahr 2025 steigen. Die genaue Messung der Besitzdauer und ihrer Auswirkungen auf jede steuerliche Komponente ermöglicht es, den richtigen Zeitpunkt für den Verkauf zu wählen.
Abzüge für Besitzdauer: Vergleichstabelle 2025 und 2026
Die Abzugstabelle unterscheidet sich je nachdem, ob es sich um die Einkommensteuer (pauschaler Steuersatz von 19 %) oder um Sozialabgaben handelt. Die Reform 2026 verkürzt die erforderliche Dauer für die vollständige Befreiung von der Einkommensteuer, behält jedoch einen getrennten Zeitplan für die Sozialabgaben bei.
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| Besitzdauer | Einkommensteuerabzug (vor 2026) | Einkommensteuerabzug (ab 2026) | Abzug Sozialabgaben |
|---|---|---|---|
| Weniger als 6 Jahre | 0 % | 0 % | 0 % |
| Von 6 bis 10 Jahren | 6 % pro Jahr | Beschleunigte Tabelle | 1,65 % pro Jahr |
| Von 10 bis 17 Jahren | 6 % pro Jahr | Beschleunigte Tabelle | 1,60 % bis 9 % je nach Stufe |
| 17 Jahre vollendet | Nicht befreit | Vollständige Einkommensteuerbefreiung | Nicht befreit |
| 22 Jahre vollendet | Vollständige Einkommensteuerbefreiung | Vollständige Einkommensteuerbefreiung | Nicht befreit |
| 30 Jahre vollendet | Vollständige Befreiung | Vollständige Befreiung | Vollständige Befreiung |
Der Übergang von 22 auf 17 Jahre für die Einkommensteuer befreit fünf Jahre Besitzdauer. Ein Eigentümer, der eine Immobilie seit 18 Jahren besitzt und zögert, weitere vier Jahre zu warten, kann nun ohne Einkommensteuer verkaufen. Im Gegensatz dazu bleiben die Sozialabgaben bis zum dreißigsten Jahr fällig, was eine nicht unerhebliche Restbesteuerung aufrechterhält.
Unter den Methoden, die von Ventes Immo angeboten werden, bleibt die jährliche Simulation der zuverlässigste Ansatz, um die genaue Stufe zu identifizieren, bei der der Verkauf steuerlich akzeptabel wird.
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Ausgangspunkt für die Berechnung der Besitzdauer: die Fallstricke der Entzerrung
Die allgemeine Regel legt den Ausgangspunkt auf das Datum des Erwerbs fest, das im notariellen Vertrag vermerkt ist. Bei einem klassischen Kauf gibt es keine Schwierigkeiten. Die Berechnung wird komplizierter bei Immobilien, die durch Schenkung oder Erbschaft erhalten wurden, und noch mehr bei der Entzerrung des Eigentums.
Schenkung und Vorbehaltsnutznießung
Der BOFiP, aktualisiert nach dem Finanzgesetz für 2025, unterscheidet klar zwischen der Berechnung für den Nutznießer und den nackt Eigentümer. Der nackt Eigentümer zählt seine Jahre ab der ursprünglichen Schenkung, nicht ab dem Zeitpunkt, an dem er das volle Eigentum nach dem Tod des Nutznießers zurückerhält.
Diese Präzision verändert alles für eine über mehrere Jahrzehnte entzerrte Immobilie. Ein Kind, das vor 20 Jahren das nackt Eigentum erhalten hat und die Nutznießung nach dem Tod eines Elternteils zurückerhält, kann sofort von der vollständigen Einkommensteuerbefreiung profitieren, ohne 17 oder 22 weitere Jahre warten zu müssen.
Erbschaft und festgelegtes Datum
Für eine geerbte Immobilie ist der Ausgangspunkt das Datum der Eröffnung des Erbes (Sterbedatum), nicht das Datum des Teilungsvertrags oder der Erbschaftserklärung. Der berücksichtigte Erwerbspreis ist der im Erbe erklärte Wert, was die Bruttowertsteigerung mechanisch verringert, wenn die Immobilie damals korrekt bewertet wurde.
Pauschale für Arbeiten von 15 % nach fünf Jahren Besitzdauer: tatsächliche Bedingungen
Für Gebäude, die seit mehr als fünf Jahren gehalten werden, kann der Verkäufer eine Pauschale von 15 % des Erwerbspreises für Arbeiten anwenden, ohne dass Rechnungen vorgelegt werden müssen. Diese Pauschale erhöht den Erwerbspreis und verringert somit die Bruttowertsteigerung.
- Die Pauschale von 15 % wird automatisch für jedes Gebäude gewährt, das seit mehr als fünf Jahren gehalten wird, ohne Nachweis
- Sie kumuliert nicht mit bereits abgezogenen Arbeiten im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung (ein Vermieter, der Arbeiten von seinen Mieteinnahmen abgezogen hat, kann diese nicht ein zweites Mal zählen)
- Der Verkäufer kann wählen, den tatsächlichen Betrag der Arbeiten zu berücksichtigen, wenn er über die Rechnungen verfügt und dieser Betrag die Pauschale übersteigt, vorausgesetzt, diese Arbeiten wurden nicht steuerlich abgezogen
In der Praxis begünstigt die Pauschale Eigentümer, die keine größeren Arbeiten durchgeführt haben oder ihre Rechnungen nicht aufbewahrt haben. Im Gegensatz dazu kann für eine stark renovierte Immobilie mit Rechnungen die Berechnung nach dem tatsächlichen Wert günstiger sein.
LMNP und Reintegration der Abschreibungen: eine andere Berechnung der Dauer
Seit der Reform 2025 müssen nicht-professionelle möblierte Vermieter die abgezogenen Abschreibungen in die Berechnung der Wertsteigerung bei der Veräußerung reintegrieren. Diese Änderung erhöht den zu versteuernden Betrag erheblich, da die über Jahre angesammelten Abschreibungen den berücksichtigten Erwerbspreis für die Berechnung verringern.
Für eine Immobilie, die lange Zeit im LMNP betrieben wurde, können die angesammelten Abschreibungen einen erheblichen Teil des ursprünglichen Kaufpreises ausmachen. Die Besitzdauer spielt dann eine doppelte Rolle: Sie ermöglicht es, Abzüge für Alter zu akkumulieren, erhöht aber auch das Volumen der reintegrierten Abschreibungen.
Die Abwägung besteht darin, den Gewinn aus den Abzügen für die Besitzdauer mit dem Verlust durch die Reintegration zu vergleichen. Ein LMNP zu früh zu verkaufen, summiert geringen Abzug und hohe Reintegration. Das Warten auf die Schwelle der vollständigen Befreiung (17 Jahre für die Einkommensteuer im Jahr 2026) neutralisiert zumindest die Einkommensteuerkomponente, aber die Sozialabgaben bleiben auf die Wertsteigerung, die um die Abschreibungen erhöht ist, berechnet.
Die Besitzdauer bleibt das wichtigste steuerliche Instrument zur Reduzierung der Steuer auf die Immobilienwertsteigerung. Der Übergang zu 17 Jahren Einkommensteuerbefreiung im Jahr 2026 beschleunigt das optimale Verkaufsfenster für Ferienwohnungen und Mietobjekte. Für Immobilien im LMNP erfordert die Reintegration der Abschreibungen eine präzise Simulation der Nettowirkung, Jahr für Jahr, bevor ein Verkaufsdatum festgelegt wird.